Protección del Establecimiento

Protegiendo su establecimiento comercial de daños causados por agua. El agua será esencial para la vida, pero como una fuerza destructiva, el agua puede disminuir grandemente el valor de su establecimiento comercial. Edificios comerciales, lo mismo que establecimientos de manufactura, pueden sufrir daños causados por agua que resulten en aumento en los gastos de mantenimiento, y en la devaluación de la propiedad, en disminución de la producción y en riesgo de proceso legal por responsabilidad asociado con el hecho de que la calidad del aire interior puede decaer. La mejor forma de asegurarse contra esta pérdida es asegurar que los componentes del edificio sean resistentes al agua. También debe asegurarse que si hay procesos de manufactura, éstos no permiten la acumulación de agua. Y, asegúrese que la los sistemas de plomería y de ventilación, que pueden ser muy complicados en edificios comerciales, funcionan eficientemente.

Lista de Verificación para Protección Contra Inundaciones

Determine si su edificio está ubicado en un Área Especial de Peligro de Inundación. Haga contacto con el oficial de administración de las planicies aluviales de su localidad (o con FEMA), con un prestamista de hipotecas, o con un agente de seguros para que le indiquen su zona de inundación. Si el mapa de tarifas para seguro de inundaciones, “Flood Insurance Rate Map” (FIRM), indica que su establecimiento está ubicado en la zona de inundación A, AE, A1-A30, AH, AO, AR, V, VE o V1-V30, entonces su establecimiento está en el Área Especial de Peligro de Inundación.
Averigüe con su oficial de administración de las planicies aluviales la elevación básica de inundaciones (BFE) de su propiedad.
Consulte en los documentos de su comunidad o en la tasación de su propiedad para averiguar la elevación del piso más bajo de su edificio. Si estos documentos no le indican la elevación del piso más bajo, necesita hacer uso de los servicios de un tasador certificado para que lo determine. El piso más bajo es el área cerrada más baja. Si el piso más bajo es menos que el BFE, considere una de las opciones siguientes para adaptarlo:

Reubicación fuera de la planicie aluvial provee la mayor protección de inundaciones en el futuro. .Un edificio que esté estructuralmente sólido puede ser reubicado aunque ésta es una opción muy costosa. Si la estructura ha sufrido daños repetidamente, puede que sea elegible para obtener ayuda de FEMA.
La elevación de una estructura existente provee al dueño una oportunidad de readaptarla levantándola a más del nivel básico requerido para protección contra inundaciones. La estructura puede ser elevada usando relleno, paredes de base sólidas y extendidas, columnas, o pilotes. La técnica usada dependerá del daño causado por la inundación, las características de la estructura y del sitio, y del costo.
Estructuras construidas a prueba de agua de inundaciones impiden que el agua penetre (a secas) o, permitiendo que el agua entre que pueda fluir libremente, reduciendo el impacto en las paredes de la estructura (esto se recomienda sólo para sótanos). El impedir la entrada de agua a secas (“dry floodproofing”) requiere sellar por completo las paredes exteriores de la estructura para impedir la entrada del agua. “Dry floodproofing” es un método excelente para proteger la estructura de un edificio no residencial ubicado en una zona de inundaciones para poder así cumplir con los requisitos del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones. Este método es asequible y efectivo y debe tomarse en consideración si su establecimiento está ubicado en un lugar que corre el riesgo de inundaciones.

Identifique y repare todas las goteras y roturas. Los siguientes son causas comunes de intromisión de agua en los edificios:

Puertas y ventanas. Averigüe si hay escapes alrededor de las ventanas, las vitrinas y las puertas.
Techo. Los sistemas de desagüé inapropiados y los techos inclinados reducen la duración del techo y ofrecen un conducto para la entrada de humedad. Las filtraciones de agua son muy comunes en los alrededores de las rejillas para escape en las unidades de aire acondicionado en los techos, y en otros equipos especializados.
Paredes en las fundaciones y las paredes exteriores de edificios. Cierre cualquier grieta o rotura en las paredes exteriores, en las juntas, y en los cimientos. Éstas por lo general surgen cuando se asienta el terreno.
Plomería. Investigue las goteras en toda la plomería, tubería goteando (incluyendo los sistemas de rociadores para incendios), drenajes tapados (lo mismo en el interior que el exterior), sistemas de drenaje defectivos, y equipo de manufactura dañado.
Sistemas de ventilación, de calefacción y de aire acondicionado (HVAC). Hay un gran número de tipos de estos sistemas, algunos muy sofisticados, que ayudan grandemente a mantener un ambiente saludable y confortable en el lugar de trabajo. Todos contienen muchos componentes (incluyendo tubería para el agua helada y desagües de condensación) que contribuyen a la humedad excesiva en el ambiente. En climas húmedos una de las funciones del sistema es mantener una humedad relativa en el edificio, y para lograr esto es muy importante que el sistema HVAC funcione perfectamente.

Para prevenir la intrusión de agua es necesario llevar a cabo buenas inspecciones y buen mantenimiento. Para prevenir la intrusión de agua y los niveles excesivos de humedad y para asegurarse que se mantengan en buena condición es importante inspeccionar regularmente los siguientes elementos.

Tapajuntas y selladores. Tapajuntas, las franjas metálicas que se usan alrededor de puertas, ventanas y techos, son diseñadas para impedir que entre agua en los espacios donde dos materiales de construcción se unen. Los selladores y la masilla se usa para impedir que entre agua en las juntas de un edificio. Ambos deben ser mantenidos en buenas condiciones.
Rejillas. Todas las rejillas deben tener una cubierta adecuada y deben permitir que se escape el aire hacia el exterior. Deben de estar siempre bien acondicionadas.
Revise el uso de equipo de manufactura que incluya agua en el proceso de enfriar.Asegúrese que el desagüe sea adecuado y no gotee. Investigue que no haya condensación alrededor del equipo para transferencia de calor de materiales calientes o fríos.
HVAC. Los sistemas de calefacción, de aire acondicionado, y de ventilación son más complicados en los edificios comerciales. Examine que no haya escapes en las líneas de entrada y salida de agua, en las bombas, los controladores de aire, y otros componentes. Las líneas de drenaje deben estar limpias y sin obstrucciones. Todos los conductos deben estar bien aislados para impedir la condensación en las superficies externas.
Humedad. Excepto en establecimientos especializados, la humedad relativa en su edificio debe ser de 30% a 50%. Si hay condensación en las ventanas, manchas de humedad en las paredes y plafones, y olores a cosas húmedas se debe suponer que la humedad relativa es alta. Si tiene dudas sobre los niveles de humedad en su edificio, consulte con un ingeniero mecánico, un contratista o una compañía de reparaciones de aire acondicionado para determinar si su sistema HVAC es del tamaño apropiado y si está funcionando bien. Siempre se debe consultar con un ingeniero mecánico cuando se estén haciendo renovaciones en el interior de su establecimiento.
Áreas húmedas. Regularmente limpie y seque todas las superficies donde se encuentren señales de humedad.
Juntas de expansión. Las juntas de expansión son los materiales que se ponen entre los ladrillos, tubería, y otros materiales de construcción que absorben movimiento. Si las juntas de expansión no están en buenas condiciones, puede muy bien entrar agua.
Materiales de acabado interior. Reponga el estuco, el yeso, las alfombras, y los paneles del cielo raso que tengan señales de humedad. Esto no es sólo señal de intrusión de agua, pero puede causar deterioración en el ambiente del lugar de trabajo si no se eliminan.
Paredes exteriores. Las paredes exteriores son generalmente una mezcla de materiales combinados en un montaje. Cuando éste ha sido propiamente diseñado y construido, el montaje es la primera defensa entre el agua y el interior del edificio. Es esencial que se mantengan en buena condición, esto es renovarlo y resellarlo regularmente usando los materiales apropiados.
Áreas de almacenaje. Las áreas de almacenaje deben mantenerse limpias con suficiente circulación de aire para prevenir acumulación de humedad.

Tome acción inmediata si entra agua al establecimiento

Ponga rótulos de identificación en las llaves de cierre para poder cerrarlas si hubiera un escape de agua. Si ocurre un desborde de agua, se puede aminorar el daño atendiendo al problema inmediata y completamente.
Saque el agua y todos los materiales mojados inmediatamente y consulte con un profesional en estos casos.
Si su edificio sufriera daños a causa de un evento catastrófico como fuego, inundación, o una tormenta, tan pronto como sea posible hacerlo, tome la acción apropiada para evitar más daño a causa del agua Esto puede que sea tapando las ventanas que se han dañado, cubriendo un techo dañado con plástico, y sacando todo lo que esté mojado. Si se actúa rápidamente se puede disminuir el tiempo necesario para hacer reparaciones y el costo de las mismas, lo que ayuda a una recuperación más rápida.

Para obtener más información sobre la protección de su negocio o su residencia contra la intromisión de agua, refiérase a las siguientes organizaciones.

APA - THE ENGINEERED WOOD ASSOCIATION www.apawood.org
(La Asociación de Madera Tramada)
ENERGY & ENVIRONMENTAL BUILDING ASSOCIATION www.eeba.org
(La Asociación de Energía y Construcción Ambiental)
GLE ASSOCIATES, INC. www.gleassociates.com
(Arquitectos/Ingenieros/Consultores Ambientales)
CENTERS FOR DISEASE CONTROL AND PREVENTION www.cdc.gov
(El Centro Nacional de Salud Ambiental)
UNITED STATES ENVIRONMENTAL PROTECTION AGENCY www.epa.gov
(La Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos)
Fuente: El Instituto para la Seguridad de Negocios y Viviendas, “The Institute for Business and Home Safety (IBHS),” es una iniciativa de la industria de seguros para reducir muertes, lesiones, daño a la propiedad, pérdidas económicas y el sufrimiento humano causado por desastres naturales. El Instituto está ubicado en 4775 E. Fowler Avenue Tampa, FL 33617 1(813) 286-3400 Fax: (813) 286-9960 www.ibhs.org
Vea también El departamento de asuntos de la comunidad, División de Administración de Emergencias, (“Department of Community Affairs, Division of Emergency Management”), Readaptación y Atenuación de Inundaciones en la Florida, (Retrofitting and Flood Mitigation in Florida), Enero, 1995.

Protegiendo su Edificio Comercial de Danos a Consecuencia de Vientos Fuertes

Investigue si su edificio está construido de acuerdo con las normas establecidas para áreas de ventoleras. Todos los expertos concuerdan que las estructuras construidas siguiendo estas normas recientes que proveen protección contra vientos fuertes tienen una mejor probabilidad de sobrevivir las tormentas de vientos.

Mejorías Estructurales

Para hacer mejorías a un edificio quizás necesite un contratista o un diseñador registrado, como un arquitecto o un ingeniero.

Techos: Si está reemplazando su techo, preste cuidado que tanto la cubierta del techo exterior como la cubierta del techo interior (“sheathing”) puedan resistir vientos fuertes. Su contratista de techos debe de:

Sacar toda la cubierta vieja hasta que sólo quede el techo interior.
Quitar bastante parte de la cubierta interior para asegurarse de que las vigas y las armaduras estén bien fijas a las paredes.
Reemplazar el techo interior que esté dañado.
Sujetar el techo interior de nuevo de acuerdo con el código establecido recientemente para estructuras en áreas que puedan ser azotadas por vientos fuertes.
Instalar una cubierta de techo exterior que esté diseñada para resistir vientos fuertes.
Sellar todas las juntas del techo interior con cinta de asfalto engomada para ofrecer una barrera más de protección contra la humedad.
Si quiere reesforzar el techo interior, pero no está en disposición de reemplazar el techo, pegue el techo a las vigas y a las armaduras. Use un adhesivo que esté de acuerdo con la especificación de rendimiento AFG-01 desarrollado por APA, la Asociación de Madera Tramada (“Engineered Wood Association”). El adhesivo se consigue en las ferreterías o en tiendas para mejorías del hogar.

Gabletes. Asegúrese que la pared al final de un techo inclinado esté propiamente reforzada para que pueda resistir vientos fuertes. Investigue los códigos nuevos para áreas expuestas a vientos fuertes o consulte con un arquitecto o ingeniero cualificado.
Conexiones. Los sitios donde el techo y la base del edificio se unen a las paredes del mismo son muy importantes si su residencia ha de resistir vientos fuertes y la presión que ponen en toda la estructura.

Aferre el techo a las paredes con broches de metal y correas (esto es más fácil de hacer cuando se pone un techo nuevo).
Asegúrese que las paredes estén bien aferradas a la base. Un diseñador profesional puede determinar si estas juntas necesitan modernizarse. Y un contratista certificado puede hacer este trabajo.
Si el edificio es de más de un piso, asegúrese que la pared del piso superior esté bien conectada a la pared exterior del piso más bajo. Esto es mejor hacerlo cuando se remodela el edificio.

Mantenimiento de los alrededores

Reemplace la gravilla/rocas de su jardín con corteza triturada.
Mantenga los árboles y arbustos recortados. Corte las ramas y árboles que puedan caer sobre el edificio.

Cuando fabrique o haga remodelación

Ventanas. Si se están cambiando las ventanas, considere instalar un sistema de ventanas que sea resistente a impactos. Éstas tienen mayor probabilidad de aguantar un viento fuerte. Si no quiere cambiar las ventanas, instale contraventanas que tengan resistencia de impactos y que se cierren herméticamente sobre las ventanas protegiendo los paneles de cristal.
Puertas de entrada. Las puertas deben tener por lo menos tres bisagras y un pestillo de seguridad con un cierre que sea por lo menos de una pulgada de largo. Aferre los marcos de las puertas a la pared.
Puertas del jardín. Las puertas corredizas de cristal son las más vulnerables al viento. Si está cambiando las puertas del jardín o fabricando un nuevo edificio, considere instalar puertas con resistencia de impacto con cristal laminado, barnizado en plástico, o de una combinación de plástico y cristal. Cuando azota un huracán lo más efectivo es cubrir las ventanas y puertas grandes con contraventanas y contrapuertas de madera contrachapada (plywood) o de “oriented strand board (OSB)”.
Puertas del garaje. A consecuencia de su tamaño, las puertas del garaje son las más susceptibles al viento. Un inspector certificado pude determinar si la puerta al igual que el sistema de cierre pueden resistir los vientos fuertes o deben cambiarse por un sistema más fuerte. Las puertas de garaje de más de ocho pies son las más vulnerables. Instale garrotes de madera o de metal, o haga contacto con un fabricante de puertas.

www.ibhs.org

Cómo Proteger su Propiedad Contra Incendios

Si no está seguro de si su propiedad corre riesgo de incendios, comuníquese con el jefe de la estación de bomberos de su localidad., con un oficial de construcciones, un ingeniero del municipio, o con la administración de planificación y zonas. Ellos le pueden dejar saber si está en un área vulnerable a incendios forestales. Ellos también le pueden ayudar con ideas de cómo proteger su propiedad y su personal de fuegos forestales y estructurales.

La protección contra incendios puede que requiera cambios en su edificio y propiedad, cambios que varían en complejidad y costo. Su empresa puede hacer algunos de los cambios. Pero los cambios más complicados o de gran escala que afecten la estructura del edificio o el sistema eléctrico o de plomería, deben ser hechos por contratistas certificados en su estado, en su condado, o en su ciudad. Un ejemplo de la protección contra incendios es el sustituir techos de materiales inflamables con techos de materiales resistentes al fuego. Para esto, por lo general, hay que usar un contratista.

A continuación aparecen las cosas más importantes para ser tomadas en consideración para asegurarse que su negocio esté preparado contra incendios forestales. (Refiérase a Fuegos Forestales (Lista de verificación #10 en el Apéndice del Manual o la página listas de verificación de este enlace) para más información.

Poner un rótulo, de por lo menos 4 pulgadas de altura, con la dirección de su establecimiento sobre un fondo de un color distinto, en material incombustible, puesto a cada entrada de la carretera, visible en ambas direcciones.
Los aleros del establecimiento deben ser de materiales incombustibles. El techo debe tener un grado de “Class A Fire” Tejas de madera no cualifican, no importa el grado.
Tener paneles de muchas capas de vidrio en las ventanas y en las puertas exteriores y en las claraboyas, y contrapuertas y contraventanas.
Los canales de desagüe deben ser de materiales incombustibles.
Los recipientes de gas LP deben estar en un sitio seguro.
Debe haber espacio defendible de un mínimo de 100 pies.
El material de las paredes exteriores debe ser resistente al fuego.
Los caminos de entrada tienen que ser de por lo menos 12 pies de ancho con un mínimo de 13.5 pies de espacio vertical. Los caminos de entrada de más de 150 pies de largo tienen que tener espacio para dar media vuelta. Los de más de 200 pies tienen que tener espacio para dar media vuelta y virar completamente.
Si hay un portón a la entrada, el portón debe abrir hacia adentro y la entrada debe ser 2 pies más ancha que el camino y debe quedar por lo menos 30 pies alejada de la carretera. Si el portón permanece cerrado, debe tener una caja con llave aprobada por el departamento de bomberos.

Algunas Palabras Acerca de Materiales para Techos

Algunos de los materiales para techos, incluyendo tejas de asfalto y especialmente las de madera, tienen menos resistencia contra el fuego. Recuerde esto si intenta remodelar su techo.

La loza, el metal, y la pizarra son materiales de techar más caros, pero si hay necesidad de reponer el techo de todas maneras, sería más prudente pagar un poco más para tener la protección adicional que esos materiales proveen.
La pizarra y la loza son materiales mucho más pesados que el asfalto y la madera. Si decide usar uno de estos materiales, su contratista determinará si la armadura de su techo puede soportar ese peso.